Редевелопмент городских складских зон

Интервью с Александром Морозовым, генеральным директором S.A. Ricci, о перспективах редевелопмента складских зон в России.

— Самые необычные и интересные подобные проекты разных лет (можно вообще с начала-середины двадцатого века)?

Ярким примером подобных проектов является, например, редевелопмент района Кингс-Кросс в Лондоне. Типичная привокзальная территория, ранее представлявшая собой заброшенные склады, подверглась масштабной реконструкции. Теперь эта зона представляет собой современную территорию, включающую в себя общественные пространства, жилой комплекс в бывших газгольдерах, университет, офисные здания, торговый центр. Некоторая часть зданий была демонтирована, вторую оставили, сохранив исторический облик.

— Что интересного реализуется в разных странах прямо сейчас?

Наиболее интересным редевелопмент представляется в околоводных территориях, в частности, в промышленных портовых зонах. Примеров таких проектов множество: Europacity в Берлине, HafenCity в Гамбурге, Nordhavn в Копенгагене, Confluence Lyon в Лионе и другие.

— Насколько, в свою очередь, российский рынок нуждается в подобных проектах?

На текущий момент, например, в Москве, существует большой пул промышленных практически неиспользуемых территорий, которые перестали функционировать по назначению, став хаотичным скоплением индустриальных и складских помещений. Редевелопмент таких территорий вполне логичный шаг, на который идут как на «международной арене», так и у нас в стране. Преобразование заброшенных участков в новые проекты комплексного освоения территории (КОТ), включающие в себя жилые, бизнес и арт-объекты – закономерный и необходимый процесс развития города.

— В каких городах именно?

Такая потребность наиболее остро возникает в Москве, также актуальна для ряда городов-миллионников большой площади, например, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга.

— Каким девелоперам и инвесторам такие проекты были бы интересны?

Редевелопмент интересен крупным профессиональным девелоперам, которые занимаются реализацией жилья, апарт-комплексов, многофункциональных центров – это наиболее доходные на сегодняшний день сегменты.

— Государственная поддержка и проекты – возможны ли и как именно?

В РФ вопрос государственной поддержки возникает слишком часто. У государства есть прямые обязанности и задачи. Редевелопмент городских складских зон вполне способен пройти жернова рынка. Как итог, складских зон на отдельно взятой территории может и не остаться, но в этом нет ничего страшного. Они появятся в других местах, которые на данный момент больше отвечают совокупным требованиям участников рынка. Если бы мы так крепко держались за наследие прошлого, у нас на Садовом кольце до сих пор были бы конюшни.

— Каковы в целом возможные сложности при реализации на российском рынке?

Редевелопмент, как и любые инвестиции (а в данном случае это крайне большой объем долгосрочных инвестиций), – это всегда риски, неважно российский это рынок или зарубежный. Девелопер должен тщательно проработать концепцию будущего проекта, дорожно-транспортную и рекреационную инфраструктурную составляющую – ведь фактически на месте, где много лет была промышленная зона, возводятся жилые и бизнес-объекты. Много времени и средств затрачивается на подготовку территории, где ранее размещались склады и производственные объекты, рекультивацию участка, замену или обновление инженерных коммуникаций, согласование необходимой документации, в том числе на переговорный процесс со множеством собственников.

— Какой международный опыт в принципе в России легко применим, а какой – нет?

Нельзя напрямую со 100%-эффективностью использовать чей-то опыт. Безусловно, реализуя такие проекты в нашей стране, застройщики отталкиваются от успешных кейсов. Однако в России свои законы, своя логика ведения бизнеса, своя культура – поэтому международным опытом можно вдохновляться, но не перенимать его полностью.

Больше
по
теме

Складской рынок: реалии 2019 и прогнозы на ближайшие годы

Складской рынок: реалии 2019 и прогнозы на ближайшие годы

Уже много лет крупные ритейлеры делают сети из складов («Лента», «Магнит», X5 Retail и другие), однако ранее они брали стандартный склад на рынке и своими силами дорабатывали его до собственного технического стандарта и своих ожиданий.