Покупка склада — капиталоёмкая инвестиция, требующая точного расчёта. Тем более что в 2026 году рынок Московского региона переживает фазу избыточного предложения: вакантность выросла до 7,7%, ставки аренды снизились на 21% год к году.
В таких условиях оценка доходности становится ключевым инструментом защиты капитала. Инвестор, который пренебрегает детальным анализом, рискует получить актив с отрицательной доходностью.
В гайде рассказываем, как выбрать ликвидный объект.
Шаг 1
Подготовка к расчётам: какие данные собрать
Перед началом расчётов необходимо собрать полный набор исходных данных по объекту. Без этого любая методология даст искажённый результат.
Что потребуется:
- Площадь склада (общая и сдаваемая в аренду)
- Текущие арендаторы, сроки договоров, ставки
- Операционные расходы (OPEX) по факту за последние 2-3 года
- Состояние объекта: год постройки, отделка, инженерные системы
- Данные о локации: удалённость от МКАД, транспортная доступность, наличие общественного транспорта поблизости
Где взять данные: отчётность собственника, рыночные обзоры консультантов, независимая оценка. Если объект новый и не сдан в аренду — прогнозные данные лучше обосновывать консервативными сценариями.
Шаг 2
Методология расчёта доходности
ROI (return on investment) — универсальный показатель, который демонстрирует, сколько прибыли приносит каждый вложенный рубль. Для складской недвижимости его расчёт строится на нескольких последовательных этапах.
- Первый этап — определение чистого операционного дохода (NOI). Это база для расчета ROI:
NOI = Потенциальный валовой доход – Потери от вакансии – Операционные расходы
Потенциальный валовой доход — арендная плата при 100% заполняемости. По данным Ricci, запрашиваемая ставка аренды на готовые склады составила 9 500 руб./кв. м/год (I полугодие 2026). Однако реальная сделка может проходить по ставке ниже: скидки и арендные каникулы стали стандартной практикой. Доходы склада напрямую зависят от того, насколько реальная ставка отличается от запрашиваемой.
Потери от вакансии рассчитываются исходя из текущего уровня. На конец I полугодия 2026 года доля свободных площадей составила 7,7% (I полугодие 2026). Для консервативного сценария закладывайте 10-15% — рынок избыточного предложения не гарантирует быстрого заполнения.
Операционные расходы (OPEX) включают налоги, страхование, обслуживание, управление. По данным Ricci, диапазон OPEX составляет 1 800 – 2 700 руб./кв. м/год (I полугодие 2026). Для качественных объектов класса А закладывайте верхнюю границу.
- Второй этап — расчет ROI. Базовая формула:
ROI = (Годовой NOI / Полная стоимость покупки) × 100%
Полная стоимость покупки включает не только цену объекта, но и все сопутствующие затраты: госпошлину, услуги юристов, оценщиков, возможный CAPEX на ремонт и дооснащение. Например, при цене склада 85 000 руб./кв. м и дополнительных затратах 10% реальная стоимость входа составит 93 500 руб./кв. м. Если NOI равен 6 000 руб./кв. м/год, ROI составит 6,4%. Без учёта дополнительных затрат показатель был бы 7,1% — разница существенна для принятия решения.
- Третий этап — расчет срока окупаемости.
Простой срок = 100% / ROI. При ROI 6,4% окупаемость составляет около 15,6 лет. Это ориентир, но для точного анализа учитывайте дисконтирование — стоимость денег во времени снижает реальную привлекательность длинных проектов.
- Четвертый этап — сценарный анализ.
Рассчитайте ROI для трёх сценариев: оптимистичного (вакансия 5%, ставка 10 000 руб.), базового (вакансия 7,7%, ставка 9 500 руб.) и консервативного (вакансия 15%, ставка 8 500 руб.). Если даже консервативный сценарий даёт приемлемую доходность — сделка заслуживает внимания.
Шаг 3
Ключевые метрики для принятия решения
По данным аналитического центра Ricci, «Обзор рынка складской недвижимости», Итоги I полугодия 2026 г.:
- Ключевой показатель — ставка аренды.
В I полугодии 2026 года она составила 9 500 руб./кв. м/год для готовых объектов и 10 000 руб./кв. м/год для строящихся. Разница объясняется тем, что новые объекты предлагаются с более высокими запрашиваемыми ставками, но реальные сделки могут проходить по сопоставимым ценам.
- Вторая метрика — цена покупки.
Диапазон цен продаж готовых складов класса А составляет 85 000-95 000 руб./кв. м. Для BTS-объектов — 75 000-85 000 руб./кв. м (I полугодие 2026).
- Третья метрика — вакантность.
Текущий уровень 7,7% — среднерыночный. В отдельных локациях он может быть выше. Например, в удалённых от МКАД зонах ставки аренды ниже (7 500-8 500 руб./кв. м/год (I полугодие 2026)), а конкуренция за арендаторов выше.
- Четвертая метрика — OPEX.
Разница между классами может достигать 900 руб./кв. м/год (I полугодие 2026). Это существенно влияет на чистый доход и итоговый ROI.
- Пятая метрика — CAPEX.
Если объект требует ремонта или дооснащения, эти затраты нужно закладывать в расчёт отдельно. Они увеличивают фактическую цену входа и снижают рентабельность проекта.
Шаг 4
Анализ рынка и локации
Анализ локации — обязательный этап. В 2026 году рынок характеризуется значительным объёмом нового строительства: за первое полугодие введено 688 тыс. кв. м, по итогам года ожидается 2,3 млн кв. м, по данным аналитического центра Ricci, «Обзор рынка офисной недвижимости», Итоги I полугодия 2026 г.. Это создаёт давление на ставки и вакантность.
Основной спрос формируют компании e-commerce (36%) и розничной торговли (19%). Транспорт и логистика обеспечивают 15% спроса, дистрибуция — 13% (I полугодие 2026). Крупнейшая сделка первого полугодия — BTS-аренда OZON в NK Парк Пушкино-2 на 80 000 кв. м.
При оценке локации учитывайте:
- Удалённость от МКАД и ключевых магистралей
- Наличие рабочей силы в радиусе доступности
- Конкуренцию: сколько объектов предлагается в радиусе 10-15 км
- Текущий баланс спроса и предложения в конкретной зоне
Ставки аренды по зонам Московского региона варьируются от 7 500 до 16 000 руб./кв. м/год. Центральные локации (в пределах 5 км от МКАД) — 13 000-16 000 руб. Удалённые направления (более 30 км) — 7 500-9 000 руб (I полугодие 2026).
Шаг 5
Проверка арендаторов и качества денежного потока
Качество арендного потока определяет стабильность доходности. На что смотреть:
- Профиль арендатора: крупная федеральная компания, средний бизнес или локальный игрок
- Срок договора: долгосрочный (5+ лет) или краткосрочный
- Условия расторжения: наличие опционов выхода, штрафы
- История платежей: были ли просрочки, реструктуризации
- Концентрация: если один арендатор занимает более 50% площади — это риск
В 2026 году структура спроса сместилась: 84% сделок приходится на аренду, 14% — на субаренду, и лишь 2% — на продажу. Субаренда усиливает конкуренцию: запрашиваемая ставка в этом сегменте составляет 8 600 руб./кв. м/год, что ниже прямых предложений собственников.
Шаг 6
Типичные ошибки и как их избежать
- Первая и главная ошибка — использование запрашиваемой ставки аренды вместо реальной.
В 2026 году ставки снизились на 21% год к году (I полугодие 2026). Если вы закладываете в расчёт ставку прошлого года, ROI будет завышен.
- Вторая ошибка — игнорирование OPEX.
Разница между классами может составлять 900 руб./кв. м/год (I полугодие 2026). Занижение расходов на 20% приводит к искажению ROI на 10-15%.
- Третья ошибка — недооценка роста вакантности.
Прогноз Ricci на конец 2026 года — 7,7%. Однако в отдельных локациях показатель может быть выше. Консервативный сценарий должен закладывать 10-15% вакансии.
- Четвертая ошибка — отсутствие CAPEX в расчетах.
Если объект без отделки или требует ремонта, затраты могут достигать 30% от цены покупки. Без учёта этих расходов реальная доходность окажется ниже прогнозной.
- Пятая ошибка — оптимистичный сценарий по заполняемости.
В условиях избыточного предложения объект может простоять 6-12 месяцев. Это время нужно закладывать в финансовую модель.
- Шестая ошибка — игнорирование субаренды как конкурента.
Субарендные площади предлагаются по ставкам ниже рыночных (8 600 руб./кв. м/год (I полугодие 2026)), что давит на доходность прямых собственников.
FAQ
Как рассчитать доходность склада? Сначала считается чистый операционный доход: валовой доход минус потери от вакансии минус операционные расходы. Затем он делится на полную стоимость входа, включая пошлины, услуги консультантов и капитальные затраты. Результат проверяется в трёх сценариях – оптимистичном, базовом и консервативном.
Чем cap rate отличается от ROI? Базой расчёта. Ставка капитализации считается от цены объекта и нужна для сравнения объектов между собой и с рынком. Доходность инвестиции считается от полной стоимости входа со всеми сопутствующими затратами и показывает результат конкретной сделки. По базовому сценарию 2026 года разница составляет около 0,7 процентного пункта.
Сколько стоит склад класса А? Готовый объект класса А в Московском регионе – 85 000–95 000 руб. за квадратный метр по данным I полугодия 2026 года. Объект, построенный по схеме built-to-suit, – 75 000–85 000 руб. К цене добавляются сопутствующие затраты, которые обычно составляют около 10%.
Какая вакансия у складов в Москве? 7,7% по итогам I полугодия 2026 года против 4,7% на конец 2025-го. В консервативный сценарий закладывается 10–15%, особенно для объектов в удалённых от МКАД локациях и без подписанного долгосрочного договора аренды.
Сколько окупается склад? По базовому сценарию 2026 года – около 14 лет без учёта дисконтирования. В оптимистичном сценарии срок сокращается примерно до 12 лет, в консервативном растягивается до 20 с лишним. Решение принимается по консервативному расчёту.
Что выгоднее: готовый склад или строительство под себя? Объект по схеме built-to-suit дешевле на 10 000 руб. за квадратный метр, но требует времени на проектирование и стройку и несёт риски сроков. Готовый склад дороже, зато генерирует доход сразу. При горизонте до пяти лет чаще выигрывает готовый объект, при более длинном – строительство под конкретный техпроцесс.
Что проверить в арендаторе перед покупкой склада? Профиль компании, срок договора, условия расторжения и наличие опционов выхода, историю платежей за прошлые периоды, долю в общей площади объекта. Если один арендатор занимает более половины площади, это концентрационный риск, который закладывается в цену сделки.
сегодня, чтобы обсудить ваши планы. Вместе мы найдем оптимальный вариант для вашего бизнеса!