Спрос на новостройки Московского региона сократился на 23% за девять месяцев 2026 года

 

По данным Ricci, за январь-сентябрь 2026 года на первичном рынке Московского региона было реализовано 3,3 млн кв. м жилья — на 23% меньше, чем годом ранее. Наиболее существенное снижение зафиксировано в Новой Москве, наиболее устойчивым оказался спрос в Московской области. При этом средневзвешенная цена предложения по региону выросла на 22%, до 570 тыс. руб. за кв. м. Изменения семейной ипотеки с октября станут дополнительным фактором давления на продажи и усилят перераспределение спроса в пользу более доступных проектов.

В Новой Москве площадь жилья, реализованного по зарегистрированным договорам долевого участия, сократилась на 47% относительно января-сентября 2025 года и составила 420 тыс. кв. м. В «старой» Москве снижение достигло 29%, до 1,5 млн кв. м. В Московской области объем спроса уменьшился на 1%, до 1,4 млн кв. м.

В течение года покупательскую активность сдерживали высокая стоимость ипотечного кредита и рост цен на жилье. Дополнительное влияние оказывала макроэкономическая неопределенность, из-за которой часть покупателей откладывала улучшение жилищных условий. Подмосковье продемонстрировало более устойчивую динамику благодаря более доступному бюджету покупки.

Несмотря на сокращение спроса, доля ипотечных сделок в Московском регионе по итогам января-сентября 2026 года увеличилась до 64% — на 6 п.п. относительно аналогичного периода прошлого года. В «старой» Москве с привлечением кредита было заключено 49% ДДУ, на 4 п.п. больше, чем годом ранее. В Новой Москве показатель достиг 79%, увеличившись на 13 п.п., а в Московской области — 75%, прибавив 3 п.п. Динамика показывает, что ипотека сохраняет ключевую роль в финансировании покупки жилья, особенно в Новой Москве и Подмосковье.

Сентябрь стал месяцем с наибольшим объемом сделок с начала 2026 года на всех рынках Московского региона: в «старой» Москве зарегистрировано 190 тыс. кв. м, в Новой Москве — 67 тыс. кв. м, в Московской области — 235 тыс. кв. м. Доля ипотечных сделок в сентябре составила 48% в «старой» Москве, 78% в Новой Москве и 77% в Московской области. Относительно сентября 2025 года продажи в «старой» Москве были ниже на 28%, в Новой Москве — на 17%. Прирост зафиксирован только в Московской области — на 37%. Сентябрьский спад в Новой Москве оказался мягче, чем за девять месяцев, а Московская область вышла в плюс. Этот результат во многом связан с опережающим спросом перед изменением условий семейной ипотеки с 1 октября 2026 года.

Предложение сокращается, а его структура смещается в более дорогие сегменты

На конец III квартала 2026 года объем экспозиции в Московском регионе составил 4,2 млн кв. м — примерно на 8% меньше, чем годом ранее. Наиболее заметное сокращение произошло в Московской области: на 17%, до 1,5 млн кв. м. В Новой Москве предложение уменьшилось на 6%, до 598 тыс. кв. м. В «старой» Москве объем экспозиции сохранился примерно на прошлогоднем уровне — 2,1 млн кв. м.
Средневзвешенная цена предложения в «старой» Москве достигла 864 тыс. руб. за кв. м, увеличившись на 18% за год. В Новой Москве показатель составил 342 тыс. руб. за кв. м, рост — 15%. В Московской области средневзвешенная цена составила 239 тыс. руб. за кв. м, на 15% выше прошлогоднего уровня.

Рост средней цены отражает как изменение стоимости жилья, так и структуры экспозиции. Предложение стандарт- и комфорт-класса сокращается, тогда как доля более дорогих проектов увеличивается. Повышение стоимости земельных участков и строительства, а также усложнение требований к проектам ограничивают возможности девелоперов выводить доступное жилье и стимулируют переход в более высокие ценовые сегменты.

Изменения семейной ипотеки усилят различия между субрынками
Изменения условий семейной ипотеки заметно отразятся на ежемесячном платеже. По расчетам Ricci, до 1 октября 2026 года кредит 12 млн руб. на 30 лет по ставке 6% давал аннуитетный платеж 72 тыс. руб. При новых условиях для семьи с одним ребенком тот же кредит на 15 лет по ставке 12% может дать платеж 144 тыс. руб., для семьи с двумя детьми на 15 лет по ставке 10% — 129 тыс. руб.

Смягчающим фактором станет возможность сохранить ставку 6% при первоначальном взносе от 50% стоимости жилья, о которой сообщил Минфин. Она поддержит семьи, приобретающие новостройку за счет продажи имеющейся квартиры. Для покупателей первого жилья без значительных накоплений доступность программы снизится сильнее.

«Наиболее чувствительной к изменениям семейной ипотеки будет Новая Москва: уже по итогам девяти месяцев 2026 года здесь зафиксировано самое сильное сокращение спроса, а доля ипотечных сделок достигла 79%. Рост платежа будет побуждать покупателей уменьшать площадь квартиры или рассматривать более доступные проекты в Подмосковье. В старой Москве влияние прежде всего затронет комфорт-класс и часть бизнес-класса, ориентированную на семейных покупателей. Более дорогие сегменты будут менее чувствительны к изменению условий программы. Московская область также столкнется с сокращением собственного ипотечного спроса, но сможет частично компенсировать его за счет покупателей из Москвы». — комментирует Олеся Дзюба, директор по аналитике Ricci.