Built-to-suit – перспективный формат

Наконец-то складской рынок РФ приближается к западной модели – все большую популярность у конечного заказчика завоевывают склады в формате built-to-suit.

По итогам 2018 года порядка 60% всего объема складов построено под конечного пользователя, а это 444 тысячи квадратных метров. Самые крупные сделки продажи объектов по схеме built-to-suit – это распределительные центры крупных ритейлеров «Леруа Мерлен» (140 тыс. кв. м), «Детский Мир» (62 тыс. кв. м), «Лента» (72 тыс. кв. м), «Ашан» (138 тыс. кв. м) и ряд других, не менее значимых.

Раньше девелоперы опасались «входить» в подобные проекты по причине их высокой кастомизации. В условиях санкций и макроэкономической нестабильности бизнес арендатора может оказаться под угрозой в перспективе 5 лет, и последующий поиск нового арендатора для объекта со специфическими характеристиками станет непростой задачей. Да и сами арендаторы имели горизонт планирования не более 5 лет, что несопоставимо со сроком окупаемости подобных проектов для девелоперов – от 10 лет и более. Сейчас сделок в формате built-to-suit становится значительно больше, что говорит о выправлении ситуации.

Основным заказчиком складов built-to-suit являются крупные ритейл-компании, дистрибьюторы и логистические операторы – «Ашан», «Лента», «Утконос», «Деловые линии» и другие. Особые условия обработки и складирования продукции обуславливают потребность в нестандартном логистическом комплексе, где есть возможность внедрить индивидуальную внутрискладскую логистику. В качестве специфичных требований арендаторов можно выделить разные температурные режимы хранения, зоны под лицензируемый товар, зоны комплектации, особый шаг колонн, специально спроектированные стеллажные или мезонинные конструкции, конвейеры, повышенное количество доков и прочее. Собственный склад по технологии built-to-suit позволяет компании экономить на затратах до 20% за счет правильно выстроенной логистики и нужной инфраструктуры.

Растущая потребность в складских площадях отмечается у представителей онлайн-площадок, а также традиционных ритейлеров, которые усиливают направление удаленных каналов продаж. Данные компании задают новые требования к объектам, в связи с чем становится актуальной технология built-to-suit.

Среди тенденций рынка можно отметить увеличение числа объектов, построенных заказчиками самостоятельно при помощи услуги генподряда строительных компаний. В классической схеме генподряда складской объект возводится за деньги клиента и строится полностью под индивидуальный технический запрос заказчика. Напротив, built-to-suit в традиционном значении – это возведение объекта при участии девелопера, который полностью финансирует его строительство, чаще всего – на своей земле, в пределах застраиваемого им большого логопарка. Последующий возврат инвестиций происходит за счет арендной платы от клиента, или инвестиционной продажи, или выкупа клиентом.

Генподряд чаще всего заказывают клиенты, которые хотят иметь полностью обособленное здание со своей собственной инфраструктурой. В рамках логопарка девелопера клиент может получить отдельное здание, но при этом инфраструктура комплекса все равно остается общей для всех арендаторов. 

Девелоперы почти всегда отказываются от обычного генподряда по причине низкой доходности. Гораздо выгоднее построить складской объект более чем для одного клиента, при этом в одной и той же локации на собственные, либо привлеченные банковские средства. Однако, когда речь заходит о генподряде, который по размеру сопоставим со средним логопарком, финансовая модель девелопера начинает «работать» за счет объема квадратных метров. Яркий пример — договор строительства складских объектов (с последующей покупкой) для «Леруа Мерлен» и «Детского мира» девелопером PNK Group.

В 2019 году спрос на складскую недвижимость сохранится на высоком уровне. Наступивший год пройдет под «лозунгом» интернет-торговли – появятся новые online-площадки, при этом крупные интернет-ритейлеры будут выходить в офлайн. Активность дистрибьюторов и ритейлеров простимулирует рынок складов, но это будут не спекулятивные склады, а складские комплексы под конкретного заказчика, а также сложные фулфилмент-центры.

Под влиянием глобальных трендов – развития IT-технологий и цифровизации экономик, курса на рациональное потребление – склады и логистические парки станут более технологичными и кастомизированными, не исключая появления новых для рынка форматов. Движение в сторону онлайн-торговли приведет к частичному слиянию складской недвижимости с торговой, новые требования к складским объектам простимулируют появление гибридных индустриальных объектов. 

Автор: Дмитрий Герастовский, директор департамента складской и индустриальной недвижимости S.A. Ricci

Читайте в журнале СRE «Склады и логистика».

Больше
по
теме

Складской рынок: реалии 2019 и прогнозы на ближайшие годы

Складской рынок: реалии 2019 и прогнозы на ближайшие годы

Уже много лет крупные ритейлеры делают сети из складов («Лента», «Магнит», X5 Retail и другие), однако ранее они брали стандартный склад на рынке и своими силами дорабатывали его до собственного технического стандарта и своих ожиданий.