Частные инвестиции на рынке коммерческой недвижимости

Под частными инвесторами в данном случае подразумеваются физические лица, обладающие капиталом и принимающие индивидуальные и независимые решения об инвестициях.

В отличие от профессиональных инвесторов, под которыми мы подразумеваем профессиональные корпоративные команды – управляющие компании инвестиционных фондов или ЗПИФов, осуществляющие инвестиции в коммерческую недвижимость на основе корпоративных решений и при этом управляющие деньгами физических лиц (пайщиков). Так вот, такие инвесторы, на мой взгляд, всегда присутствовали на рынке коммерческой недвижимости, и их роль не стоит недооценивать. Из опыта известны примеры состоятельных людей, владеющих бизнесом в других сферах или работающих по найму в качестве топ-менеджеров, которые активно инвестируют в стрит-ритейл и офисную недвижимость. Некоторые из инвесторов даже попробовали свои силы в коворкингах на собственных офисных площадях, что говорит о качественно ином уровне вовлечения – коммерческая недвижимость для них из «диванного» бизнеса превратились в полноценный бизнес с дополнительными возможностями.

Рынок коммерческой недвижимости, как и любой другой, в той или иной степени адаптируется к потребностям и запросам покупателей. Уже сегодня мы видим новые форматы: успешные проекты с продажей офисов в мелкую и среднюю нарезку на этапе строительства (особенно в ходовых локациях) и торговых помещений для частных инвесторов. Для стрит-ритейла распространена схема продажи помещений с действующими длинными арендными контрактами (например, с сетевыми ритейлерами), что позволяет инвестору достаточно уверенно спрогнозировать окупаемость инвестиций. Появляются новые форматы на стыке коммерческой и жилой недвижимости – апартаменты в апарт-отелях. Этот интересный формат предполагает более мелкую нарезку по сравнению с обычными жилыми апартаментами (соответственно, цена входа более комфортная), проект управляется девелопером и сдается посуточно, что позволяет отдельным компаниями гарантировать доходность выше 12-13% годовых.

А что с жильем?

Сегодня, когда рост цен на жилье не такой значительный, как в первой половине «нулевых», у инвестора в жилую недвижимость остались, вероятно, лишь психологические мотивы по сохранению сбережений — «останется детям», «на черный день» и т.д. Если посчитать стоимость квартиры и ремонта, налоги и иные платежи и сопоставить расходы с арендными платежами, то несложно увидеть, что много на инвестициях в жилье сегодня не заработаешь. Полагаю, что доходность по жилым квартирам и апартаментам в Москве не превышает двузначные показатели. Но опять же, многое зависит от подхода. Инвестиции в апарт-отели, как я уже упоминал, более выгодны. Наличие агрегаторов формата Airbnb позволяет собственникам сдавать квартиры посуточно, увеличивая доход.

Инвестиции в складчину

Основные способы коллективных инвестиций предусмотрены законодательством и нормативными актами ЦБ, к ним относятся прежде всего паевые инвестиционные фонды, акционерные инвестиционные фонды, негосударственные пенсионные фонды. Краудфандинг – интересный пример, но, мне кажется, не имеет к инвестициям прямого отношения. Здесь нет главной составляющей – принципа возвратности. По сути, это добровольные пожертвования, когда энтузиасты или фанаты сбрасываются на съемки продолжения любимого фильма или выпуска компьютерной игры.

Подводные камни

Можно утверждать, что риски и проблемность зависят не от способа инвестиций, а от объекта инвестиций и возможности его проанализировать. Коллективные инвестиции – это прежде всего про финансовые рынки, в этом плане надо обращать внимание на наличие у управляющей компании всех необходимых лицензий и критически смотреть на предлагаемую стратегию и норму доходности. Частный инвестор не всегда способен самостоятельно и быстро проанализировать все аспекты потенциальной сделки (например, юридическую структуру, финансовое положение девелопера, надежность залоговых механизмов, наличие скрытых обязательств по объекту и прочее). Поэтому есть случаи, когда лучше обратиться за помощью к профессиональным консультантам. Есть и другие альтернативы (агрегаторы, офисы продаж и т.д.), однако именно консультанты смогут предоставить инвестору тщательно изученную картину рынка, трендов и реальных ценовых альтернатив, что бывает критически важно для принятия решения о сделке.

Прогнозы

В ближайшие полтора-два года мы увидим умеренный рост частных инвестиций в отдельные сегменты коммерческой недвижимости, а также новые форматы и продукты, позволяющие обеспечить хорошую доходность и защищающие интересы частных инвесторов.

Автор: Петр Виноградов, директор департамента инвестиций и финансовых рынков S.A. Ricci

Больше
по
теме

Складской рынок: реалии 2019 и прогнозы на ближайшие годы

Складской рынок: реалии 2019 и прогнозы на ближайшие годы

Уже много лет крупные ритейлеры делают сети из складов («Лента», «Магнит», X5 Retail и другие), однако ранее они брали стандартный склад на рынке и своими силами дорабатывали его до собственного технического стандарта и своих ожиданий.