Исследование охватывает как первичный, так и вторичный рынок, а также включает экспертные интервью с ведущими девелоперами и брокерами. В фокусе — критерии покупательского спроса, реальное предложение и структура сделок в одном из самых закрытых сегментов элитной недвижимости Москвы.

Что покупают за миллиард: пентхаус как архитектурная редкость

Рынок пентхаусов в Москве крайне ограничен — как в количественном, так и в качественном выражении. Несмотря на то, что в открытой продаже числится 139 объектов стоимостью от 1 млрд рублей, лишь часть из них соответствует ожиданиям целевой аудитории.

Эксперты выделили ряд обязательных характеристик, формирующих представление об «эталонном» пентхаусе: последний высокий этаж, панорамные виды, терраса, потолки от 4 метров, площадь от 300 кв. м (оптимально — 400–500 кв. м), отдельный лифт и лобби, а также полное отсутствие соседей. При наложении этих критериев на актуальную рыночную выборку оказалось, что в Москве всего 66 объектов обладают террасами, а действительно уникальные лоты с полным набором требований можно пересчитать по пальцам.

Предложение: эксклюзив, который сложно найти

Из 66 объектов с террасами — лишь 26 уже сданы в эксплуатацию, и только 11 из них доступны с финишной отделкой. Современный дизайнерский ремонт от застройщика — большая редкость. Среди уникальных примеров: Большая Дмитровка IX, Armani/Casa Moscow Residences, TURGENEV. При этом некоторые проекты, например, «Лаврушинский», предлагают отделку в коллаборации с архитектурными бюро (в данном случае — студия Олега Клодта).

Во многих новостройках пентхаусы реализуются в формате white box с возможностью дозаказа отделки. Стоимость ремонта, по оценкам экспертов, начинается от 500–700 тыс. руб. за кв. м. Это делает такие лоты особенно востребованными, но их число на рынке минимально.

Спрос: бескомпромиссность и растущий интерес к лотам с отделкой

По оценке исследователей, в 2024 году в сегменте «миллиард плюс» состоялось порядка 25 сделок, около половины из которых — с пентхаусами. В большинстве случаев покупатели интересуются именно этой категорией жилья и не склонны идти на компромиссы.

«Если на рынке нет подходящих объектов, покупатели готовы искать годами. И речь идёт не только о локации и площади, но и о качестве входной группы, высоте потолков, уровне сервиса и разделении потоков между резидентами и персоналом», — отмечает Алексей Богданов, старший партнёр Ricci.

«Сформировался устойчивый спрос на объекты с полной дизайнерской отделкой. Девелоперы, такие как Engeo Development, R4S, Vos’hod, уже закладывают такие пентхаусы в структуру проектов. Рыночные максимумы для сделок в бетоне достигают 5,3 млн руб. за кв. м, а для лотов с финишной отделкой — свыше 5 млн руб. за кв. м» — отмечает агент по элитной недвижимости и автор отраслевого телеграм-канала “Замоскворечник” Александр Уткин.

Тренды: рынок сжимается, цены остаются

По мнению экспертов, предложение в сегменте пентхаусов останется ограниченным — как в силу особенностей застройки центра Москвы, так и из-за высокой себестоимости «настоящих» пентхаусов. Уникальные характеристики, такие как отдельные лифты и лобби, встречаются крайне редко и считаются «неподъёмными» с точки зрения экономики проектов.

«Ожидать резкого увеличения предложения не приходится. Наоборот, актуальные лоты постепенно вымываются с рынка. Цены на пентхаусы с высокой степенью готовности сохранятся в диапазоне 4–5 млн руб. за кв. м, особенно в премиальных комплексах с эксклюзивными характеристиками», — резюмирует Богданов.