Складской рынок 2019: прогноз на ближайшие годы

Уже много лет крупные ритейлеры делают сети из складов («Лента», «Магнит», X5 Retail и другие), однако ранее они брали стандартный склад на рынке и своими силами дорабатывали его до собственного технического стандарта и своих ожиданий. А что же сегодня востребовано на рынке?

Теперь подобные изменения и доработки можно заранее заказать у девелопера и получить уже готовый продукт, фактически – BTS. Было время, когда любые изменения и согласования с девелопером давались с большим трудом. Но сейчас, благодаря большей гибкости застройщиков, запросы могут быть различными, в зависимости от фантазии и потребностей арендатора. У девелопера остается все та же проблема – как вернуть собственные инвестиции. Соответственно, возникает вопрос – что арендатор может дать взамен? Если достигаются договоренности между обеими сторонами, то как раз и возникает проект built-to-suit.

При этом ранее для девелоперов было непозволительной роскошью производить серьезные улучшения и вкладывать собственные средства в доработки, чтобы сдать склад в аренду. Из-за индивидуальных изменений объект получался крайне специализированным, адаптированным под одного конкретного пользователя и не подходящим для реализации другими.

Сегодня девелоперы стали охотнее соглашаться на формат BTS именно из-за его популярности. Персонифицированные склады с мелкими (либо достаточно существенными) изменениями под себя крайне востребованы, и не только среди крупных сетей – каждый третий клиент сейчас хочет получить что-то индивидуальное. Поэтому для застройщиков это элементарная гонка за спросом: наиболее гибкий игрок выигрывает на свои площади больше всего клиентов. Ставки при этом остаются стандартными в рамках своей категории.

Кроме того, девелоперы нашли рынок сбыта – инвестиционные фонды. Срок возврата инвестиций остался тем же – около 10 лет. Но, если раньше мы говорили, что сам девелопер должен был ждать возврата инвестиций в виде арендодателя, то сейчас есть возможность найти фонд, который приобретет построенный объект. Благодаря таким сделкам девелопер получает достаточно быстрый выход из проекта, и, как следствие, возможность быть более гибким в удовлетворении индивидуальных технических запросов при строительстве объектов для конкретных арендаторов.

Склады «последней мили» — временное явление или будущий тренд?

На текущий момент городской «портфель» складских объектов состоит на 98% из старых или реконструированных объектов. Соответственно, на подсознательном уровне ожидания относительно стоимости склада у пользователей рынка городских складов всегда заниженные. Однако, когда речь заходит о новом строительстве, все ждут чего-то современного и модного, при этом, однако, сравнительно недорогого вследствие вышеупомянутого заниженного ожидания цены (склад должен стоить дешевле чем, например, офисы).

Основная проблема состоит в том, что город в принципе «против» складов. Если кто-то все-таки задумывается о строительстве, то, при сравнении эффективности инвестиций в альтернативные виды недвижимости, приходит понимание, что складской объект экономически менее выгоден, даже с учетом повышенной ставки. Ведь можно изменить, например, назначение участка, сам город со временем может застроить территорию вокруг локации – в результате может появиться возможность построить на данном земельном участке более доходный вид недвижимости.

Поэтому, если склады в городе и появляются, то они немного иные, чем мы привыкли их видеть. Девелоперы пытаются выжать максимум площадей из складского объекта, увеличивая пятно застройки, что автоматически делает его не совсем удобным. Подобные изменения, в частности, сокращают территорию для маневра транспорта и парковки, что для многих «городских» клиентов является одним из основополагающих моментов. Второй момент – склады строят многоэтажными, что не так эффективно для пользователя.

Если объективно рассматривать эту тему, то качественный склад в Москве должен стоить наравне с офисным или торговым помещением. И, полагаю, рынок очень скоро к этому придёт. Это значит, что если будет появляться помещение с характеристиками, близкими к классическому складскому объекту класса А, к которому мы привыкли, то цена на него будет точно равнозначной стоимости торгового помещения. В принципе, если поставить «коробку» в городе и сделать стеклянный фасад, то мало кто с первого взгляда поймет, что это склад, а не гипермаркет или ТЦ. И, думаю, что стоимость объекта девелоперы захотят видеть примерно такой же, как у большого торгового комплекса.

Сейчас развивается такой формат складских объектов, как light industrial, но это немного другая концепция, нежели склад последней мили. Просто девелоперы понимают, что строить объект подобного формата в рамках города выгоднее, нежели стандартный склад.

Что будут строить в ближайшие пару лет?

Строительство объектов BTS продолжится. Понятно, что будет появляться довольно солидная доля спекулятивных проектов, потому что всегда будет присутствовать спонтанный спрос. В частности, по итогам 1 полугодия 2019 г. чуть менее 70% всего объема было построено спекулятивно. Кроме того, на рынке достаточно клиентов, которые пользуются усредненным продуктом и не считают, что есть необходимость в чем-то индивидуальном. Причин много: от необходимости часто менять локацию до построения логистических процессов в соответствии со стандартным продуктом.

Тем не менее, строительство складов формата BTS является уже прочной стороной рынка, с которой нельзя не считаться. Не будет 100% объемов строительства «под клиента», но такие проекты составят значительную долю рынка.

Автор: Дмитрий Герастовский, директор департамента складской и индустриальной недвижимости S.A. Ricci

Больше
по
теме

Складской рынок: реалии 2019 и прогнозы на ближайшие годы

Складской рынок: реалии 2019 и прогнозы на ближайшие годы

Уже много лет крупные ритейлеры делают сети из складов («Лента», «Магнит», X5 Retail и другие), однако ранее они брали стандартный склад на рынке и своими силами дорабатывали его до собственного технического стандарта и своих ожиданий.