Стол, стул и чашка кофе: как открыть коворкинг

Московский рынок коворкингов — в разы меньше, чем в других мировых столицах. Как рассказали «РБК Pro» эксперты S. A. Ricci, доходность такого бизнеса может достигать 40% в год.

В 1995 году в Берлине появилось пространство, ставшее прообразом современных коворкингов. Это был первый хакерспейс в мире под названием С-base. Пространство предназначалось для совместной работы IT-специалистов, которые могли обмениваться опытом и делиться друг с другом профессиональными знаниями. Сама организация была некоммерческой.

Первые коммерческие коворкинги открылись в 2005 году в Сан-Франциско и Лондоне. В британской столице это был Impact-hub, ставший сегодня уже крупной сетью с более чем 60 точками в разных странах. Сейчас в мире насчитывается более 15 тыс. коворкингов, и их количество растет с каждым годом. Число коворкингов в составе крупных международных сетей измеряется сотнями, например, сеть Spaces насчитывает 200 пространств, WeWork — около 400.

В Нью-Йорке сеть WeWork является вторым крупнейшим арендатором офисных площадей в городе (общая площадь коворкингов около 250 тыс. кв. м), уступая лишь банковскому гиганту JP Morgan Chase.

На российском рынке из международных сетей сегодня представлена только компания Regus. В России основная часть коворкингов сконцентрирована в Москве: здесь находится около 140 таких площадок с 9 тыс. рабочих мест. Всего в столице представлено 11 сетей, которые управляют 30% от общего числа коворкингов. Совокупная площадь московских коворкингов составляет 75 тыс.кв. м, что на фоне общего предложения московского рынка офисной недвижимости (превышающего 15 млн кв. м) выглядит достаточно скромно — всего 0,5%.

Основное преимущество коворкингов перед классической арендой заключается в том, что они предлагают различные вариативные тарифы. Место в коворкинге можно арендовать на день, неделю, месяц или даже на час. Минимальный заявленный часовой тариф составляет 60 руб. — в эту стоимость включены рабочий стол в общем пространстве, пользование интернетом, доступ к кофе-пойнту. Помимо краткосрочной аренды рабочих мест возможна покупка абонементов с фиксированным количеством рабочих дней/часов в течение месяца или года. Наиболее востребованной опцией остается месячная аренда рабочего места, минимальная ставка в этом случае — 3 тыс. руб. (стоимость незакрепленного места в бюджетном коворкинге). В среднем на рынке ставка на рабочее место составляет 12 тыс. руб. в месяц, в коворкингах бизнес-класса — не менее 20 тыс. руб.

Как открыть коворкинг

Первое, с чем сталкивается инвестор/собственник, желающий открыть коворкинг, — это создание управляющей компании. Встает вопрос: развивать собственную УК или привлечь профессионального оператора. Привлекая профессиональных игроков, инвестор может использовать накопленный оператором опыт и его каналы продаж. Однако в этом случае средства на оплату услуг УК следует заранее заложить в бюджет. На сегодняшний день на рынке коворкингов еще нет устоявшихся финансовых условий взаимодействия между собственником помещений/инвестором и оператором. Но принципы формирования финансовых взаимоотношений схожи с гостиничным рынком — доход оператора привязывается к выручке и/или прибыли.

Инвестиции в коворкинги составляют от 15 тыс. руб./кв. м до 35 тыс. руб./кв. м, для коворкингов бизнес-класса — от 50 тыс. руб./кв. м. В указанные суммы, как правило, входит отделка и меблировка помещений. Таким образом, для коворкинга площадью от 1 тыс. кв. м минимальные инвестиции оцениваются в сумму от 15 млн руб. Помимо разовых инвестиций значительная часть расходов идет на аренду помещения. Здесь также существуют варианты: на рынке распространены кейсы, когда собственник помещения вместо аренды получает долю в выручке (revenue sharing).

Распределение доходов от коворкингов

50–60% составляют доходы от сдачи в аренду мини-офисов; 20–25% — доходы от аренды рабочих мест в коворкингах; 10–25% — прочие услуги (event-площадки, проведение съемок, реклама, полиграфические услуги и пр.).

Как видно из распределения, основной доход приходится не на классические рабочие места в опенспейсе, а на мини-офисы. Для небольших компаний, пожалуй, это чуть ли не единственная возможность иметь офис в качественном бизнес-центре в престижной локации, так как собственники БЦ отказываются сдавать небольшие блоки, предпочитая искать арендаторов для крупных площадей.

Окупаемость коворкингов с учетом первоначальных инвестиций и аренды на рынке составляет всего от полутора до двух лет. Отчасти этим объясняется бурное развитие коворкингов в последние годы. Быстрая окупаемость и высокая доходность, разумеется, делают сегмент коворкингов привлекательным для вложения средств, и если в России это пока одиночные инвесторы, то за рубежом — уже крупные инвестиционные фонды. В России доходность коворкингов, находящихся под управлением профессиональной компании, может достигать 30–40%. Для выхода на целевые показатели окупаемости и доходности необходимо обеспечить заполняемость коворкинга не менее чем на 60%. В целом можно сказать, что дальнейшее развитие сетей коворкингов определенно повлечет за собой повышение интереса различных групп инвесторов.

Кто арендует помещения

Что касается целевой аудитории сегмента, то это современные, креативные и технологичные команды/компании, а также самостоятельные предприниматели, работающие в сфере IT, современных технологий, услуг, дизайна и маркетинга. Часто пользователями коворкингов становятся финансовые консультанты и юристы. В любом случае коворкингами интересуются, как правило, небольшие компании, в результате чего занимаемые площади редко превышают 100 кв. м. При выборе пространства арендаторы в первую очередь обращают внимание на удобство расположения (часто основным критерием является центральная локация), внутреннюю среду/community, наличие различных дополнительных услуг и уже после этого — на цену.

Для крупных бизнес-центров наличие коворкинга в составе — это прежде всего способ привлечь таких небольших арендаторов, с которыми управляющая компания не стала бы заключать договоры аренды напрямую. Таким образом, можно говорить о диверсификации спроса, что положительно сказывается на заполняемости БЦ. Что касается международных операторов, они всегда предъявляют строгие требования к техническим характеристикам и локации бизнес-центра, поэтому их появление положительно влияет на статус БЦ. Коворкинги также повышают трафик, который важен для торгово-сервисной инфраструктуры.

Перспективы рынка

В ближайшее время анонсирован выход на российской рынок крупнейшей международной сети коворкингов WeWork. Для бизнес-центров приход такого арендатора будет означать повышение престижности и узнаваемости. Кроме того, международный оператор окажет положительное влияние и на рынок коворкингов в целом. Международная сеть с высокими стандартами и маркетинговым продвижением на первом этапе заберет часть спроса на себя, и в результате существующие операторы для поддержания конкурентоспособности будут улучшать стандарты качества, расширять перечень услуг.

Сегодня уже существуют сайты-агрегаторы для поиска и бронирования коворкингов (по наполнению и функционалу они схожи с аналогичными гостиничными сайтами), например www.coworker.com, coworkbooking.com. Однако пока число представленных там коворкингов ограничено, так что у подобных платформ есть потенциал развития. Существует мнение, что аренда коворкингов заменяет услуги профессиональных брокеров на рынке недвижимости. С одной стороны, это действительно так: деятельность брокеров, работающих с мелкими площадями, в данном случае находится под угрозой. Однако, с другой стороны, основная доля рынка сосредоточена на работе с крупными площадями (от 500 кв. м и более). Таким образом, развитие коворкингов вряд ли способно оказать на рынок значительное влияние. Скорее, сами операторы коворкингов будут заинтересованы в привлечении профессиональных консультантов для поиска помещений и заключения договоров аренды.

В настоящее время коворкинги в России еще остаются новым продуктом для большинства инвесторов, которые пока плохо представляют все нюансы данного сегмента. Вот несколько ключевых факторов, обуславливающих успешное инвестирование:

  • привлечение профессионального оператора (команды), имеющего опыт организации коворкинга и каналы продаж, которые помогут обеспечить необходимые показатели загрузки;
  • выбор оптимальной площади коворкинга (не менее 1–1,5 тыс. кв. м);
  • выбор качественного бизнес-центра с востребованной локацией;
  • установление долгосрочных арендных отношений с собственником помещения.

По прогнозам экспертов S. A. Ricci, в перспективе интерес к инвестированию в коворкинги будет только расти, причем как со стороны институциональных, так и со стороны частных инвесторов. Этот сегмент рынка сегодня стремительно набирает обороты, и потенциал для дальнейшего развития у него огромен.

Автор: Александр Морозов, генеральный директор S.A. Ricci

Читайте на РБК: https://pro.rbc.ru/news/5b7fd4dd9a79479ce585d50e

Больше
по
теме

Складской рынок: реалии 2019 и прогнозы на ближайшие годы

Складской рынок: реалии 2019 и прогнозы на ближайшие годы

Уже много лет крупные ритейлеры делают сети из складов («Лента», «Магнит», X5 Retail и другие), однако ранее они брали стандартный склад на рынке и своими силами дорабатывали его до собственного технического стандарта и своих ожиданий.