«Зеленые» БЦ в России и за рубежом: почувствуйте разницу

Что представляет собой «зеленый» бизнес-центр, какими должны быть основные параметры здания, что представляет собой внутренняя начинка БЦ эко-класса? На эти и другие вопросы отвечает Александр Морозов, генеральный директор S.A. Ricci.

Главная идея «зеленого офиса» – рациональное использование ресурсов и снижение негативного влияния на окружающую среду. Воплощение может быть разным: от базовых критериев, наподобие энергоэффективных лампочек и датчиков света, до концепции «здание как живая экосистема». Эти критерии могут различаться в разных странах, два самых распространенных международных стандарта – это британский BREEAM и американский LEED.

В России есть собственная добровольная программа эко-сертификации – «Зеленые стандарты». Она была положена в основу Национального стандарта ГОСТ Р 54694-2012 «Оценка соответствия. Экологические требования к объектам недвижимости», принятого в 2013 году. Также есть отечественный аналог LEED и BREAM – система GREEN ZOOM для сертификации наиболее экологичных и энергоэффективных зданий.

«Зеленый» бизнес-центр оценивается с точки зрения безопасности жизнедеятельности, влияния на окружающую среду и уровня комфорта. Вот некоторые из критериев:

  • Использование земельного участка: его характеристики и расположение, воздействие строительства на место застройки, защита экологической ценности территории, влияние деятельности компании на загрязнение окружающей среды и т.д.
  • Использование экологичных строительных и отделочных материалов.
  • Уровень технической поддержки и транспортной доступности здания.
  • Уровень комфорта помещения: озеленение офиса, оптимизация использования пространства, качественная звукоизоляция, применение климатических систем (регуляция температуры, контроль качества воздуха, сокращение выбросов углекислого газа), использование для уборки экологически безопасных средств (без содержания хлора, фосфатов и т.д.) и т.д.
  • Утилизация отходов: раздельный сбор и сдача на переработку, утилизация опасных отходов (например, батареек) и т.д.
  • Экономия и эффективное использование ресурсов:

Последний критерий стоит рассмотреть подробнее, поскольку он включает в себя ряд пунктов наглядно демонстрирующих потенциальным арендаторам преимущества «зеленого» бизнес-центра. В частности, экономия и эффективное использование ресурсов подразумевает следующие:

  • Водоснабжение: установка счетчиков и детекторов протечек/утечек, наличие насадок на краны для экономии воды, гигиеническая изоляция и т.д.
  • Теплоэнергия: установка счетчиков, использование терморегуляторов, наличие теплоотражающих экранов за радиатором и т.д.
  • Электричество: максимальная естественная инсоляция помещений, применение энергосберегающих лампочек и датчиков присутствия, диммирование светодиодов, системы отключения оргтехники в нерабочее время т.д.
  • Печать: экономия бумаги, использование двусторонней печати, переход на электронный документооборот и т.д.
  • Использование умных программ, контролирующих расходы ресурсов.

Автоматические системы контроля вентиляции и кондиционирования, отопления. Основные параметры оценки примерно одинаковы, могут различаться нюансы. Например, LEED акцентирует внимание на энергоэффективности здания, а BREEAM – на экологичности и качестве строительных материалов.

На западе понятие «зеленого» офиса» означает большую экономическую эффективность за счет экономии ресурсов и сниженных налогов. В РФ экономия не так существенна. Правда есть налоговые льготы: согласно пункту 21 ст. 381 Налогового Кодекса, здания с высоким классом энергетической эффективности освобождаются от уплаты налога на имущество в течение трех лет со дня постановки на учет. Однако это послабление только на три года. Что касается затрат на эксплуатацию – экономия незначительна из-за низкой цены ресурсов и высокой «стоимости денег». В итоге первоначальные инвестиции «здесь и сейчас» не окупаются снижением эксплуатационных расходов в долгосрочной перспективе. Поэтому зеленое строительство в РФ развивается не слишком активно. Основной спрос на «зеленые» офисы генерируют крупные международные компании (например, Herbalife Nutrition, Siemens, JLL, PricewaterhouseCoopers, Deutsche Bank, Deloitte, Intel, Tetra Pak и т.д.), либо российские холдинги, у которых есть партнеры за рубежом.

Российский бизнес чаще обращает внимания на общие параметры объекта: классность, локацию, ставку аренды. Больше половины сертифицированных бизнес-центров приходится на Москву и Санкт-Петербург – это качественные офисные объекты класса А. Первым российским сертифицированным офисом стал БЦ «RENAISSANCE PRAVDA» в Санкт-Петербурге, получивший LEED Gold в 2013 году. Сегодня «зеленых» проектов стало больше, но очереди за сертификатом российские девелоперы пока не толпятся.

Сертификация BREEAM

В Москве: БЦ Ducat Place III, БЦ «Белая площадь», ARCUS III, БЦ «Романов Двор», БЦ Vivaldi Plaza, БЦ Central City Tower, БЦ «Японский дом», бизнес-парк K2 на Калужском шоссе, офисный комплекс «Метрополис 2» (Metropolis Office Building 2).

Сертификация LEED

В Москве: бизнес-центр MebeOne в Химках (LEED). В Санкт-Петербурге: БЦ EightEdges, «Технополис Пулково-2». Между тем, экологическая сертификация может повышать рыночную стоимость объекта недвижимости до 10%-20% (с учетом локации, типа и класса), а арендная стоимость здания вырасти до 5%. Капитализация готового и сданного в аренду объекта может увеличиться на 7-10% – за счет роста ставки и сокращения эксплуатационных издержек.

Снизить платежи за ресурсы помогают технологии: специальное оборудование для контроля холода/тепла, энергосберегающие системы, умные инженерные системы управления климатом, вентиляцией, кондиционированием и т.д. Однако критерий «зеленого» офиса не имеет ключевого значения для арендаторов. Премию за сертификацию они, также как и покупатели офисных площадей, оплачивать не готовы. Это неудивительно: смысл «зеленого» бизнес-центра в его экономической эффективности. Если ее нет, «зеленые» принципы можно только насаждать ужесточением законов или финансировать за счет государства (то есть за счет сбора налогов с рядовых граждан).

А стоит ли того?

Среднестатистический арендатор не будет переплачивать за престиж. Если не сертифицированное здание расположено удобнее, чем альтернативное с сертификатом BREEAM – выбор будет в пользу выгодной локации даже при одинаковых ценах. Исключением составляют отдельные крупные международные компании (L’Oréal, Mars, Oriflame, Starbucks, Deutschebank, Google, IKEA, JTI, Decathlon и т.д.), которые в силу внутренних порядков и принципов выбирают только «зеленые» здания, но такие компании не делают погоды всем офисном рынке.

Автор: Александр Морозов, генеральный директор S.A. Ricci

Читайте на Development Estate: https://bit.ly/2VIgGA7

Больше
по
теме

Складской рынок: реалии 2019 и прогнозы на ближайшие годы

Складской рынок: реалии 2019 и прогнозы на ближайшие годы

Уже много лет крупные ритейлеры делают сети из складов («Лента», «Магнит», X5 Retail и другие), однако ранее они брали стандартный склад на рынке и своими силами дорабатывали его до собственного технического стандарта и своих ожиданий.