Ricci I кв. 2026 рынок жилой недвижимости Московского региона

Главный тренд: Рынок вошел в фазу охлаждения спроса при сохранении дефицита предложения. Несмотря на снижение объемов продаж, цены продолжают расти из-за высокой себестоимости строительства и изменения структуры предложения в пользу дорогих сегментов.

1. Ключевые показатели (весь регион)

- Спрос: Существенное снижение. Объем сделок упал на 31% по сравнению с прошлым годом.
- Цены: Средневзвешенная цена (СВЦ) выросла на 27%, достигнув 538 700 руб./м².
- Ипотека: Доля ипотечных сделок выросла до 67% (+14 п.п.). Покупатели спешили закрыть сделки до ужесточения условий по льготным программам.

2. Москва («Старая»): Рекордные цены и дефицит

- Ценовой максимум: Средняя цена в экспозиции достигла 806 300 руб./м² (+22% г/г).
- Минимум продаж: Зафиксирован минимальный объем продаж за последние 5 лет (495 тыс. м²).
- Доминирование Бизнес-класса: На него приходится 59% спроса и 51% предложения.
- Новые проекты: В I квартале вышло 10 новых проектов, 80% из которых — это сегменты Премиум и Делюкс, что подтверждает смещение девелоперов в сторону высокобюджетного жилья.

3. Новая Москва: Резкое сжатие спроса

- Падение спроса: Объем продаж сократился почти вдвое (-46% г/г), достигнув 5-летнего минимума.
- Ипотечная зависимость: Доля ипотеки здесь самая высокая в регионе — 84%.
- Цены: Рост СВЦ на 27% до 341 800 руб./м².
- Сегментация: 91% предложения — комфорт-класс.

4. Московская область: Островок стабильности

- Спрос: Снижение умеренное (-15% г/г), без экстремальных скачков.
- Цены: Рост на 17% до 230 900 руб./м².
- Доступность: Ядро предложения — 1-2 комнатные квартиры (70% рынка).

5. Макроэкономические факторы и прогнозы

- Себестоимость: Инфляция в строительстве (7-9% в год) и дефицит кадров (безработица 2,1%) не позволяют ценам снижаться.
- Денежно-кредитная политика: Ключевая ставка 16% сдерживает спрос, но ожидания её снижения во II полугодии 2026 года формируют базу «отложенного спроса».
- Прогноз 2026: Ожидается сохранение выжидательной позиции покупателей и дальнейшее сокращение объемов вывода новых площадей.

Резюме экспертов Ricci:

«Текущая ситуация — это „рынок выжидания“. Высокая стоимость ипотеки и цен за квадратный метр вынуждает покупателей оптимизировать бюджеты, выбирая более компактные площади. Однако разрыв между спросом и предложением сохраняется, что продолжает толкать цены вверх даже при низких продажах».

Данные подготовлены департаментом аналитики Ricci на основе мониторинга первичного рынка жилья.