Обзор рынка складской и индустриальной недвижимости. Итоги 2025 года.

25 февраля

Обзор рынка складской и индустриальной недвижимости. Итоги 2025 года.

Скачать PDF

Получайте новые отчёты
Ricci первыми

Подпишитесь на отчёты аналитического центра Ricci и первыми узнавайте о новых отчётах и исследованиях рынка недвижимости

Общие тенденции
2025 год — окно возможностей!

Главный тренд: Переход от «рынка арендодателя» к «рынку арендатора». После
дефицитных лет рынок вошел в фазу коррекции: предложение достигло
исторического максимума, а спрос замедлился из-за высокой ключевой
ставки.

1. Ключевые показатели (Цифры года)

- Рекордный ввод: 1,95 млн кв. м нового строительства (+68% к 2024 году). Это
    максимум за последние 12 лет.
  - Снижение спроса: Объем сделок составил 1,76 млн кв. м, что на 35% меньше,
    чем в 2024 году.
  - Рост вакантности: Доля свободных площадей выросла до 4,7% (годом ранее была
    всего 0,8%).
  - Коррекция ставок: Средняя ставка аренды снизилась на 9% и составила 11 100
    руб./кв. м/год (без НДС и OPEX).

2. Важные изменения в структуре рынка

- Рынок субаренды: Почти половина вакантных площадей (2,2% из 4,7%) — это

предложения субаренды от компаний, которые оптимизируют свои

логистические портфели.

- Смена лидеров в BTS: Доля спекулятивного строительства выросла до 45%, в то

время как доля сложных BTS-сделок (под ключ) сократилась более чем в два

раза (с 52% до 20%) из-за дорогого финансирования.

- E-commerce остается драйвером: Онлайн-ритейл по-прежнему формирует основной

спрос — 29% всех сделок.

3. География и проекты

- Лидирующие направления: Основной объем нового ввода сосредоточен на Юге

(37%), Севере (15%) и Востоке (14%).

- Крупнейшие объекты года:

- Спекулятивный: VS Никольское 2 (110 800 кв. м).

- BTS: Ориентир Запад для Сберлогистики (156 000 кв. м).

4. Рекомендации для участников рынка

- Арендаторам: Наступило «окно возможностей». Рост конкуренции среди

девелоперов позволяет арендаторам получать скидки в 10–15% и

улучшать неценовые условия контрактов.

- Инвесторам: Стоит фокусироваться на объектах с уже подписанными

долгосрочными арендаторами или гибких форматах (Flex Box), так

как риски спекулятивного строительства сейчас повышены.

- Собственникам: Необходимо активнее управлять активами, работать с удержанием

клиентов и быть готовыми к давлению на доходность.

5. Прогноз на 2026 год

Эксперты Ricci ожидают «движение к балансу»:

- Объем ввода может вырасти до 2,3 млн кв. м.

- Вакантность продолжит расти до 5–6%.

- Ожидается оживление спроса во второй половине 2026 года на фоне возможного

снижения ключевой ставки ЦБ.

Мнение эксперта (Алексей Слепов, Ricci):

«Текущий период — это время возможностей для тех, кто готов действовать гибко.

Мы наблюдаем стабилизацию и консолидацию спроса, что в долгосрочной

перспективе сделает рынок более устойчивым и прозрачным».

Для получения полной версии отчета скачайте его по ссылке на сайте или проконсультируйтесь по складской недвижимости с экспертами Ricci.

Нейроподкаст с главными цифрами и фактами из отчёта.

Новости и аналитика рынка недвижимости