Ricci итоги I квартала 2026 на офисном рынке Москвы

Главный вывод: Рынок офисной недвижимости переходит от стадии ажиотажного спроса
последних лет к «плато». На фоне дефицита кадров и роста себестоимости
строительства цены продолжают расти, несмотря на общее замедление
деловой активности.

1. Ключевые показатели (Цифры квартала)

- Спрос: Совокупный объем сделок составил 169 тыс. кв. м (снижение на 48% год
к году). Это обусловлено «эффектом высокой базы» начала 2025 года.
- Новое строительство: Введено 115 тыс. кв. м офисов. Это в 19 раз больше, чем
за аналогичный период прошлого года. 80% ввода пришлось на класс А.
- Ставки аренды: Средняя ставка выросла до 29 900 руб./кв. м/год (+14% YoY). В
классе А — 36 400 руб. (+9% YoY).
- Цены продажи: Средняя цена экспонирования в новых объектах достигла 514 000
руб./кв. м (+8% YoY).
- Вакантность: Уровень свободных площадей начал плавно расти и составил 3,9%
(рост на 0,7 п.п. к концу 2025 г.).

2. Ключевые тренды и драйверы

- Дефицит кадров и инфляция: Безработица на уровне 2,1% и нехватка строителей
привели к росту зарплат в секторе (+16%). Это основной фактор, который не
дает ценам на офисы падать, несмотря на замедление экономики.
- Смена стратегии арендаторов: После бума 2023–2025 гг. компании переходят к
стратегии выжидания или ищут более бюджетные опции (компромиссы по классу
или локации).
- Ликвидность в рознице: В сегменте купли-продажи 73% сделок приходится на
небольшие офисы до 150 кв. м. Инвесторы рассматривают их как прямую
альтернативу вложениям в жилье из-за низкого порога входа.
- Отраслевая структура: Главными драйверами спроса в начале 2026 года стали
компании из сфер строительства (29%), производства (15%) и IT/Телекома
(14%).

3. География цен (ТОП-локации)

Цены за квадратный метр в строящихся объектах (средние по районам):

- ММДЦ «Москва-Сити»: 776 000 руб.
- Белорусский деловой район: 654 000 руб.
- Павелецкий деловой район: 597 000 руб.
- Ленинградский проспект: 573 000 руб.

4. Прогноз на 2026 год

- Ввод жилья: Всего за год ожидается ввод не более 650 тыс. кв. м (девелоперы
могут переносить сроки из-за высокой стоимости заемного финансирования).
- Ставки: Темпы роста ставок аренды замедлятся и будут близки к уровню
инфляции.
- Вакантность: Ожидается продолжение умеренного роста до 5-6% по мере выхода
новых объектов на рынок.

Совет эксперта Ricci: Для инвесторов наиболее перспективными остаются
мелкоблочные офисы (до 150 кв. м) в высокой стадии готовности. Для
арендаторов наступает время гибких переговоров: при отсутствии качественного
предложения в классе А стоит обратить внимание на качественные объекты класса
В+, где структура спроса может перераспределиться в течение года.

Полная версия отчета доступна для скачивания на сайте.