Обзор рынка офисной недвижимости. Итоги 2025 года

Главный тренд: Рынок переходит от фазы ажиотажного спроса 2024 года к этапу
постепенного «охлаждения» и балансировки. Несмотря на снижение объема
сделок, дефицит качественных площадей сохраняется, что толкает арендные
ставки и цены продаж вверх.

1. Ключевые показатели (Цифры года)

  - Рекордный ввод: Объем нового строительства достиг 661 тыс. кв. м — это
    максимум за последние 10 лет (+16% к 2024 г.).
  - Охлаждение спроса: Совокупный объем сделок (аренда + продажа) составил 1,34
    млн кв. м, что на 33% ниже рекорда 2024 года, но все еще выше
    уровней 2015–2023 гг.
  - Дефицит вакансии: Доля свободных площадей находится на критически низком
    уровне — всего 3%.
  - Рост ставок и цен:
      - Аренда (Класс А): 52 000 руб./кв. м/год (+12%).
      - Продажа (новое стр-во): 505 000 руб./кв. м (+8%).
      - Сервисные офисы: ставка выросла на 33% до 52 500 руб. за рабочее место.

2. Важнейшие тренды года

  - Доминирование Класса А: 93% нового предложения пришлось на
    высококачественные объекты.
  - Сдвиг в сторону покупки: Доля сделок купли-продажи в структуре спроса
    выросла до 44%. Крупный корпоративный сектор (80% спроса)
    предпочитает приобретать здания целиком или крупными блоками на
    ранних стадиях строительства, чтобы зафиксировать цену и обеспечить себе
    площади для расширения.
  - Дефицит отделки: На рынке наблюдается острый нехватка готовых к въезду
    офисов. Большинство новых площадей выходит в состоянии shell & core,
    что требует от арендаторов значительных инвестиций и времени на ремонт
    (стоимость отделки сейчас сопоставима с 3–4 годами аренды).
  - Драйверы спроса: Основную активность проявляют три сектора: Банки/Финансы
    (18%), IT/Телеком (11%) и ТЭК (9%).

3. География и цены

Самые дорогие локации для покупки офисов (тыс. руб./кв. м):
1.  ММДЦ «Москва-Сити» — 683
2.  Центральный район — 552
3.  Белорусский деловой район — 544

4. Топ-3 крупнейших объекта 2025 года

1.  SLAVA (4-я очередь) — 112 010 кв. м (Продажа)
2.  Национальный космический центр — 95 840 кв. м (Под собств. нужды/Аренда)
3.  iCITY (Башня Space) — 91 397 кв. м (Продажа)

5. Прогноз на 2026 год

  - Ввод площадей: Заявлено свыше 1 млн кв. м, однако эксперты ожидают
    перенос 40–50% объемов на более поздние сроки.
  - Вакантность: Прогнозируется умеренный рост до 3,7% – 4,9% за счет выхода
    новых объектов.
  - Ставки: Рост сохранится, но замедлится до уровня инфляции. Арендодатели
    станут более гибкими в переговорах по мере роста предложения.

  Данные предоставлены департаментом аналитики и исследований Ricci.